Desenvolvimento de um sistema multicritério para avaliação de grandes investimentos imobiliários

Abstract

O mercado imobiliário, enquanto parte integrante do motor da economia das sociedades modernas, deve ser cuidadosamente estudado, tanto na sua componente de gestão urbanística (i.e., ao nível dos municípios), como na sua componente de investimento (quer este seja privado ou público). O conhecimento do comportamento do mercado permite identificar pontos de charneira na história da economia e das sociedades propriamente ditas. Através da sua análise, é possível identificar variáveis condicionantes e/ou de maior importância para a avaliação dos investimentos, bem como os impactos que cada uma delas acarreta. É neste sentido que a mensuração é vista como uma atividade-chave nos processos de apoio à tomada de decisão neste contexto. Dada a crescente importância do imobiliário para a vida económica das sociedades, este estudo visa desenvolver um modelo multicritério para avaliação de grandes investimentos imobiliários. Com base numa abordagem construtivista e com recurso a um painel de especialistas com experiência na área, procedeu-se à estruturação do problema da avaliação de grandes investimentos imobiliários com recurso à abordagem Value-Focused Thinking (VFT), associando-a ao desenvolvimento de mapas cognitivos. Seguidamente, foi utilizado o Best Worst Method (BWM), no sentido de calcular ponderadores necessários à calibração do sistema de avaliação. Os resultados finais foram apresentados e validados no Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), onde também foram discutidas as vantagens, limitações e possíveis melhorias a implementar no modelo.

As economic engine of modern societies, the real estate market should be carefully analyzed, both in terms of urban management and investment (whether private or public). Knowledge of market behavior allows to identify turning points in the economic history of societies. Through its analysis, it is possible to identify not only conditioning variables or other important determinants for investment evaluation, but also the impact each of these variables/factors entails. Measurement is seen as a key activity in decision-making support processes in this regard. Given the growing importance of real estate for the economic development of societies, this study aims to develop a multiple criteria model for evaluating large real estate investments. Based on a constructivist approach and using a panel of experts with experience in the area, the problem of evaluating large real estate investments was structured using Value-Focused Thinking (VFT) and cognitive mapping. The Best Worst Method (BWM) was also used to calculate trade-offs among decision criteria and calibrate the evaluation system. The final results were presented and validated by the Portuguese Institute for Housing and Urban Rehabilitation, where advantages, limitations and possible improvements to the model were also discussed.